Info

Oceňování nemovitostí se provádí cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):

„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

Pro potřeby zjištění – odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) lze standardně použít tři metody ocenění:

Metoda nákladová se použije pro zjištění – odhad hodnoty stejné nemovitosti s odhadovanou, jako kdybychom jí postavili dnes znovu a v současných cenách. Metoda nákladová vyjadřuje tzv. reprodukční cenu nemovitosti sníženou o její opotřebení, tedy s ohledem na stáří a technický stav nemovitosti.

Metoda výnosová se použije k přepočtu očekávaných budoucích výnosů na dnešní hodnotu nemovitosti. Jedna ze základních výnosových metod, tzv. přímá kapitalizace, vyjadřuje tzv. věčnou rentu věci nemovité a předpokládá nekonečný budoucí výnos, z nějž lze odhadnout dnešní hodnotu nemovité věci.

Metoda porovnávací se použije pro odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovité věci tehdy, kdy lze oceňovanou nemovitost porovnat s obdobnou nemovitostí na trhu. Metoda porovnává předmět ocenění se stejným nebo obdobným předmětem na trhu a při tom bere v úvahu cenu sjednanou při jeho prodeji. Metoda spočívá v zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, jimiž se odhadovaná nemovitost odlišuje od porovnávaných.

Vhodnou kombinací výše uvedených metod pro oceňování nemovitostí dle tržních principů lze získat relevantní a aktuální tržní hodnotu neboli obvyklou cenu věcí nemovitých.

Podívejte se na orientační ceny za vypracování odhadu nemovitosti…